北京已向“新北京人”提供共有产权房7800余套,近期弃购率高

“截至2019年8月31日,该市计划共建设65个产权房项目(包括33个改造项目),可提供约65,800套住房。共启动40个项目,完成33个选房项目,为“新京族”提供7800多套住房。北京市住房建设委员会副主任兼发言人李荣庆于9月24日在北京市人民政府新闻办公室举办的“庆祝中华人民共和国成立70周年系列专题会议——城市建设特别活动”上宣布,截至2019年8月底,北京共有房产的建设和使用情况。

《北京市共有房产管理暂行办法》于2017年9月30日正式实施。当天,朝阳区金都家园首个共有产权住宅项目公开宣布。自2018年10月以来,共有产权住房政策的实施一再遭遇高拒绝率的尴尬:2018年10月首次购买时,共有2,191户家庭参与抽奖,最终在2,000多套公寓来源中只有28套被选中。房山区金隅金岭家园共有900人报名参加2019年初的公房选举,最终只有180人买了房子。2001年3月,诚志长岳花园的选房当天,564人只选了121套。2019年4月,金融街和金悦嘉园共有3,907人参与选房,1244套公寓中只有60套最终入选,拒批率高达98.5%。被遗弃财产的高比率已经成为一个经常讨论的话题。

拒绝率高的项目不是主流

根据北京市共有住房官方网站信息公示中所有物品的统计,Touzhong.com发现在70多件待售物品中,只有9件没有售完,其余的都已经售完。除了上述四个项目,还有另外五个项目没有售完:中铁郊野公园、万科崔飞家园、钟君四季家园、北京湾(碧海家园)和北京城建泰戈。

根据公布的数据,Touzhong.com了解到,中铁碧桂园和北京湾(碧桂园)的废品率也很高,分别接近70%和85%。值得注意的是,9个尚未售完的项目中,有7个将在2018年下半年后开放,这是相对较新的项目。就单价而言,北京城建泰戈最低为14,500元,中铁郊野公园最高为35,000元。然而,价格似乎不是高拒绝率的直接原因。北京湾(碧海家园)的单价只有18000英镑,在东城和西城区,北京出生的无房家庭的拒绝率超过85%。

值得注意的是,在非城市的六个区,主要是昌平区和房山区,分布着几个常见的高废品率的房产。位置差和交通不便似乎是被拒的主要原因。其中,北京城建泰戈位于平谷区,那里仍然没有轨道交通。在其他项目中,离地铁最近的是城池长岳园和金玉金陵佳园,它们位于房山线的官庄站和苏庄站,离八通线相对较远。其余项目,除了中铁碧桂园距地铁16号线永丰站1.6公里外,都离轨道交通站很远。四季盛景园距地铁大兴线天宫站8公里多。

图片显示:目前北京没有属于中心城区的普通产权住宅项目。朝阳和顺义是共有产权住房的“大家庭”。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅认为,在未来收入增加后,尚未解决住房问题的贫困人群越多,购买改善住房的期望就越低。因此,他们希望“一步到位”的交通、位置、教育和医疗设施。目前,大多数普通的财产所有权住房项目位于极其偏远的地区,不符合贫困家庭的需要。据我所知,像海淀区和东巴区这样位置好的普通产权住房项目,拒绝率不高郭毅说道。

共有住房“不受欢迎”的另一个原因是北京最近相对较大的住房供应。当高质量的商品房出现时,许多购房者会放弃购买共有房屋。据中原房地产研究院统计,截至2019年3月底,北京已有49个非竞争性住房项目获得预售许可证,累计供应3万套,供应面积364万平方米,交易7631笔,存量面积281万平方米。还有数据显示,2019年上半年,北京已有68,800套住房,这进一步让有迫切住房需求的买家有了更多选择,而不必选择普通房产。

从市场进入时间来看,九个未售出项目中最“旧”的是万科的百达翡丽家园(Patek Philippe Homes),将于2018年2月上市,其余项目稍后进入市场。一些分析师还认为,最近的二手房弃房率恰恰表明,近年来北京楼市调控的效果已经实现。

有办法解决高废品率吗?共有产权的住房政策趋势是什么?

至于北京对共有住房的高拒绝率,郭毅认为这并不出人意料。“普通自住住房主要针对北京户籍的新需要自住家庭,这一群体中没有真正解决住房问题的人数本身并不多,也就是说,这一政策不是针对大群体的。”此外,她还建议,考虑到"一步到位"目标人口对经济适用住房的实际需求,今后可在城市的六个区内或交通便利、医疗和教育支持资源较好的地区授予共同产权住房用地,以降低遗弃率。

关于已经向“新北京人”提供的7800多套住房的数字,郭毅说,由于这项政策主要是针对只需要独立需求的北京家庭,而这些家庭只占购房者总数的一小部分,因此细想这个数字本身是没有意义的。但是,如果将来新进入的共有产权房项目的拒绝率继续上升,她个人的预测并不排除政府将来会根据共有产权房的实际需求量调整保障性住房的土地供应。根据2017-2021年和2017年北京市住宅用地供应计划,2017-21年保障性住房用地供应规模为25万套,平均每年5万套。郭毅认为这是一个很大的规模,“如果需求本身不那么大,未来的土地供应可能会减少。”

此外,一些分析师建议降低非北京居民购买公共房产的门槛。Touzhong.com了解到,目前,非北京市民在北京购买共有产权住房的门槛是连续6-24个月缴纳社会保障费,房山区最低门槛是仅连续6个月缴纳社会保障费。值得注意的是,李荣庆表示,目前有65,000套住房可供“新北京人”使用,但只有7,800套。郭毅对此表示:“目前,北京的共同产权政策主要针对北京家庭。如果非北京家庭购买普通产权住房的门槛降低,更多的非北京家庭有资格申请,这也是降低遗弃率的一种方式。”

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